Steuerliche Behandlung der Instandhaltungsrücklage bei Eigentumswohnungen (OFD Frankfurt)

Die OFD Frankfurt hat sich zur steuerlichen Behandlung der Erhaltungsrücklage (früher: Instandhaltungsrücklage) gemäß § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG geäußert (OFD Frankfurt/M. v. 9.11.2022 – S 2211 A – 12 – St 214).

Danach gilt Folgendes:

Ein Werbungskostenabzug im Hinblick auf die geleisteten Beiträge der Wohnungseigentümer zur Erhaltungsrücklage darf erst dann erfolgen, wenn der Verwalter diese für die Wohnungseigentümergemeinschaft tatsächlich für die Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums verausgabt hat. Führen die Erhaltungsmaßnahmen zu Herstellungskosten sind nur die entsprechenden AfA-Beträge als Werbungskosten zu berücksichtigen.

Werden aus der Anlage der Erhaltungsrücklage Zinsen erzielt, gehören diese zu den Einkünften aus Kapitalvermögen.

Bei Veräußerung einer Eigentumswohnung gehört der im Kaufpreis enthaltene Anteil für das übergehende in der Erhaltungsrücklage angesammelte Guthaben beim Erwerber nicht zu den Anschaffungskosten der Eigentumswohnung. Beim Veräußerer ist der übertragenen Anteil der Erhaltungsrücklage nicht als Werbungskosten abzuziehen, da der Anspruch rechtsgeschäftlich gegen Entgelt auf den Erwerber übertragen wurde.

Für die Bemessung der Grunderwerbsteuer ist die Bemessungsgrundlage nach der Rechtsprechung des BFH nicht um die anteilige Erhaltungsrücklage zu mindern (BFH v. 16.9.2020 – II R 49/17)